严控偷面积，佛山跟不跟？我劝等等党别再等了...

时间： 2025-06-12 23:47     

计容新规审批收紧，楼市又要变天了？

最近，市场疯传广州将严查“偷面积”，高使用率产品即将收紧，业内人士也表示相关执行文件已经基本制定完成。

广州、佛山两城联系如此紧密，佛山是否会有跟进动作？来听楼市君细细道来~

严控“偷面积”、砸飘窗

广州计容新规收紧！

广州这一波计容新规收紧，总结下来就是，整治开发商在报建时“打擦边球”、变相增加使用面积的行为。

这波政策，主要针对几个建筑部位：

1、飘窗结构上，禁止通过内凹方式变相增加室内面积。

2、建筑外立面的结构柱，全部计入容积率面积。

这是因为，广州有些项目开发商会在报建时，把承重柱等关键结构，伪装成“装饰柱”，以规避计容建面计算。

但这种做法，可能会带来建筑安全隐患，因此相关部门在验收阶段严格检验，也能让住宅质量更有保障。

｜广州城市景观图

| 佛山楼市发布 摄

3、花池方面，40米以上楼层不允许改动花池。

所谓花池，一般是在阳台外围设计一圈高于阳台地面绿化种植区，不纳入计容建面范围。

而在实际操作中，部分项目会依靠花池来增加阳台进深，后期再一起改造成功能空间。

这种操作看似是增加了室内使用面积，但其实会引发高空坠物的风险，也存在一定安全隐患。

｜广州城市景观图

| 佛山楼市发布 摄

4、建筑内部天井的宽度、高度必须符合消防规范，禁止为增加户型数量而压缩天井尺寸。

目前市面上，有个别新盘为了增加户型数量或在客厅位增设飘窗，而压缩天井尺寸，容易使得不同房源之间的窗口间距狭小，存在一定的消防安全风险。

按5月1日起执行的国家标准《住宅项目规范》，新建项目楼高100米内，天井宽度不能小于2.4米；100米以上的，不能小于6米，以确保住户的安全性。

｜广州楼市发布 制图

楼市君也收到风，目前相关文件已经制定完毕并下发到各区。

佛山住宅迭代走出稳健路线

买房人还要再观望吗？

一直以来，广佛两城的政策总会互相影响。这次也有不少人好奇，佛山是否也会跟进收紧计容新规？

在聊这个问题之前，我们需要先厘清，为何广州要收紧相关政策？

2023年起，广州陆续放宽了容积率新规，将阳台占比从15%提升至20%，飘窗深度从60cm增加到80cm。

｜广州楼市发布 制图

可以说，现在很多城市的计容新规，都是广州开的头。然而最近两年来，广州部分项目为了追求高使用率，到了一种“卷无止境”的地步。

不仅仅是过度的“偷面积”引发房屋安全相关隐患，也让买房人、存量房业主和开发商缺乏安全感。

因此，这股疯狂卷使用率的风，确实是该刹刹车了。

我们再来看到佛山的情况，佛山对于户型、计容情况等的迭代，其实一直都是走的稳扎稳打的路线。

目前来看，佛山的新规主要依靠以下几种方式执行：

一是飘窗的改造。

佛山不少项目提高使用率，都是在飘窗下功夫，比如采用飘窗上飘腾出地面空间，或是直接做成可落地的飘窗PLUS。

｜技术生成，仅供参考

二是阳台率的变化。

从最初的18%的阳台率，到新规后佛山不少项目采用20%阳台率，再慢慢升级到部分超新规宅地阳台率可达到30%。

｜佛山阳台占比示意图

| 制图：佛山楼市发布

三是四代宅的户型迭新。

第四代住宅，层层有花园，户户有庭院，很多不算近计容面积的部分，赠送空间更高。

目前，佛山五区均有四代宅试点项目。可以看出，佛山的四代宅也并非盲目跟风扎堆供应，而是在综合考虑地块特性后再均衡地做出规划。

四是建筑内部挑空设计。

区别于大多项目扩展平面空间来增加使用率，佛山部分项目另辟蹊径采用室内挑空设计，向高度要空间。

像招商华玺二期，客厅创新挑高约6.3米，比普通的3米层高高出一倍， 既解放了竖向视野，又做出了别墅级“双面屏”采光。

因此，从方方面面来看，佛山的住宅迭新整体是在有序推进，主打稳健向前。

那么依此来看，佛山并没有像广州一样收紧计容新规的迫切性，毕竟无序竞争的现象也暂时没有出现。

不过需要注意的是，纵观佛山目前这些新规或是超新规项目，不难发现他们往往在城市核心区出现。

而核心区向来是寸土寸金，以后还会不会像近两年一样释放如此多的新规宅地，也是大家买房时需要考虑的问题。

从前的楼市，总是认为等等党最终迎来胜利。但从这一次广州突然收紧新规来看，在恰当的时机进场才是赢家。

｜佛山城市景观图

| 佛山楼市发布 摄

如果你对新规产品情有独钟，佛山目前新规产品供应处于高峰期，不妨抓住当下机会积极入场。

比如今年几个新入市的新规项目，还是很值得一看的。

禅桂交界的保利锦鲤堂悦主打新中式风格，在售约88-108㎡三四房新规产品；

断货多年的大沥城央区域，正升华府首开爆火后又紧急加推4栋新品，目前在售约110-160㎡产品；

原城市广场黄金位置上，宏宇瓏熙推出约139-196㎡产品，均为4房户型，很适合主城置换；

|建面约139平板房实景

| 来源：项目供图

千灯湖板块则有越秀星汇灯湖，首开楼栋一批次已售罄，目前再次加推，在售约86-106平产品。

最后，楼市君想说几句心里话，买房子最终还是要回归到居住舒适度、地段等等硬逻辑，而不是一直空等更高的赠送率。

毕竟大多数普通人买房是用来住的，适合自己的才是最好的。